1
Konut sorunu, bazen Kürt illerinde yaşanan zorla köy boşaltmalar ve ekonomik kaygılarla metropollere olan göçlerle birlikte dikkatimizi çekmiş, bazen de doğal afetler, “HABİTAT” toplantıları ve yolsuzluklarla gündemimize gelmiştir. Son günlerde ise, konut fiyatları ve kiralarında yüksek spekülatif artışlar yaşanıyor. Bu artış, kimine göre nüfus artışı ve göçlerden kaynaklanmaktadır; kimine göre ise, uluslararası tekeller için bakir bir alan olan konut piyasasında yaşanan yeniden yapılandırmanın sonuçlarıdır.
Konut sorununun sosyal boyutlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir. Çünkü konut sorunu toplumsal bir sorundur. Kentlerin genişlemesiyle, işçi ve emekçiler, kent merkezlerinden uzak dış mahallelere “sürülmekte”, meskenleri genel olarak küçük ve pahalı olmakta ve çoğu kez bunları da elde edemez hale getirilmektedir. Çarpık kapitalist kentleşme, kötü, aşırı kalabalık ve sağlığa aykırı konutlarda yaşamalarına neden olmuştur.
Ezilen kesimler, bütün dönemlerde, bir biçimiyle barınma sorunu yaşamıştır. Konut sorunu, kuşkusuz günümüze özgü bir sorun değildir. Konut sorununun, burjuva toplum biçiminin zorunlu bir ürünü olduğu bir gerçektir. Tarihsel kökleri sahip toplumsal bir sorun olan konut sorununa burjuvazinin yaklaşımı, üretimin ve tarihin her döneminde farklı olmuştur. Bu sorun, çağımızda kendine özgü bir görünüm altında şekillenmiştir.
Dünyayı dikensiz gül bahçesi yapmak isteyen uluslararası sermaye, işçi sınıfı ve mücadelesini parçalayıp dağıtmaya yönelmekte, işçi ve emekçilerin kazanılmış haklarını gasp edip çalışma yaşamını kuralsızlaştırmaktadır. Burjuvazi bu yönelimini, “verimlilik”, “üretimde uzmanlaşma” vb. kavramların arkasına gizlenerek hayata geçiriyor. “İş yaşamını kuralsızlaştırmak” için iş hukuku ve iş kanunlarında işçinin aleyhine düzenlemeler yapılmıştır. İşte bu koşullarda, işçi ve emekçilerin barınma sorununun çözülememiş olması, sermayenin kâr maksimizasyonunu gerçekleştirebilmesinin olanaklarını artırmıştır.
Gelişmiş ülkelerde, fabrikalardaki üretimin, iş yaşamını kuralsızlaştırmaya dönük olarak, evlere götürülmesi yaygınlaştırılmış, evler, sermaye sahipleri açısından birer fabrika olarak değerlendirilmiştir. “Ev sanayinin” gelişmesinde, konutlar, sermaye sahipleri için daha fazla önem arz etmiştir.
Kapitalizmde işsizler ordusunun daima varlığını koruması, kırdan kentlere sürekli göç, kentlerdeki işçilerin ücretlerini işgücü değerinin altına düşürmektedir. Düşük ücret ödeyen “ev sanayi” kentlerde eski el zanaatlarının yerini almış ve burada da genel ücret düzeyini düşürmüştür. Çağımızda daha belirgin hale gelen bu durum, kapitalist ilişkilerin belirli bir fotoğrafını sunmakta ve sermayenin egemenliğini pekiştirmektedir.
“Burada açıkça görüyoruz ki, daha önceki bir tarihsel aşamada işçilerin göreli gönencinin temeli olan şey, yani tarım ve sanayi bileşimi ev, bahçe ve tarla ve mesken mülkiyeti güvencesi, günümüzde, büyük ölçekli sanayi egemenliğinde, yalnızca işçiler için en kötü engel değil, ama bütün işçi sınıfı için en büyük şanssızlık, yalnızca ayrı bölgelerde ve iş kollarında değil, ama bütün ülkelerde ücretlerin, örneğin görülmemiş düşüklüğünün temeli haline gelmektedir. Ücretlerden yapılan bu anormal indirimle geçinen ve zenginleşen büyük burjuvazinin ve küçük-burjuvazinin, kırsal sanayi ve işçilerin kendi evlerinin sahibi olmalarını heyecanla savunmaları ve kırsal sıkıntılarına, tek çare olarak yeni ev sanayilerinin başlatılmasını görmelerine şaşmamak gerekir!” (F. Engels, Konut sorunu, sf. 15-16, Sol Yay.)

ÜLKEMİZDE İPOTEĞE DAYALI FİNANSMAN SİSTEMİ (MORTGAGE) HANGİ İHTİYACIN ÜRÜNÜ OLARAK ORTAYA ÇIKTI?
Kapitalistler açısından, mevcut bir gereksinmeyi karşılayan her yatırım daima kârlıdır. Bugün, ABD ve Avrupa ülkelerinde uzun yıllardır uygulanan, özellikle 2. Dünya Savaşı’ndan sonra yaygınlaşan konut kredi kurumlarını (Mortgage), sermaye sahiplerinin Türkiye’de örgütlemeye çalışması anlamlıdır.
Çünkü Türkiye’de konut piyasasında;
* Yaşam şartlarının ağırlaşmasına rağmen, ev sahibi olmak isteyen Türkiyeli işçi ve emekçilerin konut elde etme çabaları önemli bir talep yaratmıştır.
* 17 Ağustos ve 12 Kasım depremleri ile birlikte oluşan konut ihtiyacının büyük çoğunluğu karşılanamamıştır.
* Gerek Kürt illerinde yaşanan zorla köy boşaltmalarından, gerekse ekonomik kaygılardan dolayı, kırsal bölgelerden metropollere büyük göç olmuştur. Ve bu göçler konut ihtiyacını artırmıştır.

2
* Öte yandan, oluşan bu konut ihtiyacı karşısında, devlet –sosyal– görevini yerine getirmemiştir, getirmemektedir.
* Toplam konutların %55’i ruhsatsız-izinsizdir.
* Ev sahipliği oranı, –Kaçak yapılaşma dahil– %60’lar seviyesindedir.
* Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.
* Konut stokunun %60’ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturmaktadır.
* Konutların %40’ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.
Türkiye’de konut finansmanında ise;
* Konut alımlarının %1’den daha azı finansman sistemi yolu ile fonlanmaktadır.
* 2004 Eylül sonu itibariyle, konut kredilerinin toplam tutarı 2.170 trilyon TL.dir (1.450.000.000 $).
* 2004 Aralık itibariyle, toplam tüketici kredileri 9 milyar dolar, konut kredileri ise 1.8 milyar dolar seviyesindedir. Tüketici kredileri toplamı, Gayri Safi Milli Hasılanın %3.4’ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise, tüketici kredilerinin %20’si seviyesindedir.
* 2004 Eylül itibariyle, konut kredisi kullanan kişi sayısı 98.000’dir.
* Konut kredilerinin Gayri Safi Yurt İçi Hasılaya oranı %0.5’dir, ve bu oran, ABD’de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39’dur. Aynı oran, gelişmekte olan ülkelerde %5-15 arasındadır.
Bu mevcut tablo, uluslararası tekellerin iştahını kabartmaktadır. Onlar için, Türkiye konut piyasası bakir bir pazar konumundadır. Ve Türkiye’de yüksek rant ve spekülasyonların gerçekleşebileceği büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Dolayısıyla, uluslararası “işsiz sermaye” (Türkiye’ye Mortgage ile girecek olan kısmı 2 milyar dolardır), 20-30 yıl gibi uzun bir süre boyunca, garantili şekilde yüksek kârlar elde etmek için ülkemizde aktif hale gelecektir.

MORTGAGE HANGİ UNSURLARA DAYANIYOR?
Bu nedenle uluslararası tekeller, Mortgage sistemini bir an önce işler hale sokmak için; iktisadi, hukuki ve örgütsel açıdan, bu kredilendirme sisteminin “alt yapısı”nı oluşturmaya çalışıyorlar. Mortgage sisteminin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor, ancak, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört yöntem önermiştir. ABD’de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar, borcu üzerlerinde tutmayarak, kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönüştürüyorlar. İkincil pazarlardaki kurumlar, “Federal National Mortgage Association” (FNMA) ve “Govermment National Mortgage Association” (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak, yatırımcılara hisse satıyorlar.
3
Mortgage sisteminde iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere ipotek karşılığında kullandırdıkları kredilerden oluşuyor. Burada, teminat olarak, çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. İkincil piyasada ise, finans kuruluşları veya kurumları, kredi alacaklarını satın alıp, burjuva iktisatçıların genel bir ifadesiyle “menkulleştirerek” (şirketlerin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri), yurt dışında veya yurt içinde ikincil sermaye sahiplerine satıyorlar. Burada farklı metodlar uygulansa da, çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse senedi çıkarıp satıyorlar.
Yöntemler, genel olarak, konut sahibi olmak isteyenlere, finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tahsis edilecek ipotek karşılığında, 20-30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin sağlanmasına dayanıyor. Kredilerden doğan alacaklar, ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşuna devrediliyor ve bu kuruluşlar, devraldıkları alacaklar karşılığında, ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek satıyorlar. Son tahlilde, Mortgage sistemi, üç ana unsura dayanıyor:
1-    İpotek kurumu: Vergi ayrıcalığı ve her türlü devlet desteği sağlanmış olarak sistemde rol alıyor. Bu kurum, kredi alacaklarından doğan tahvil ve hisse senetlerine borsada işlem gördürerek, yeni bir sermaye piyasası aracı yaratıyor.
2-    Konut sağlayıcılar: Toplu konut üreticileri (inşaat şirketleri, kooperatifler vb.), devlet –sosyal– görevini yerine getirmediği için, konut açığını kapatacak bir misyon üstleniyor.
3-    Sigorta şirketleri: Mortgage sisteminin istikrarlı şekilde devam etmesinin teminatı olarak gösterilen en önemli unsurdur. Sigorta şirketleri, sermaye sahipleri için her an emre amâde bir finans kaynağı olmasının yanında, riski dağıtacak bir özellik taşıyor!

ÖRNEK MORGAGE UYGULAMASI VE MUHTEMEL SONUÇLARI
Mortgage sisteminde, 36 milyar TL değerindeki bir ev, 10 yıl vadeli kredi ile satın alınmak istendiğinde, %25’i, yani 9 milyar TL., peşin olarak konut sağlayıcı kuruluşlara ödeniyor. Geriye kalan 27 milyar için banka ya da fon devreye giriyor. Bu para konut sağlayıcı kuruluşlara ödeniyor, müşteriye kredi verir gibi kullandırılıyor. Böylece müşteri, 10 yıl süreyle, yıllık %13 faizle borçlandırılıyor. Ve kredi borcu, aylık 403 milyon TL. olarak geri ödettiriliyor.

Mortgage sisteminde, genellikle 20 ile 30 yıllık vadeler söz konusu oluyor. Bu sayede, 20-30 yıl boyunca, uluslararası tekeller, Türkiye’deki mevduatları düzenli bir şekilde toplayacaktır. Bu, tekeller için uzun vadede hazır likit kaynak garantisi demektir.

4
Sistemde, krediye konu olan gayrimenkul, risklere (deprem, sel, yangın vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası
yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil, kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Müşterinin vefat etmesi durumunda, kalan borcunu sigorta şirketi ödüyor.
Konut kredilerinde önemli bir role sahip “tapu sigortası” Türkiye’de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu sigortası, kredi ile gayrimenkul alan kişiye tapu ediniminde karşılaşabileceği tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşidi olarak karşımıza çıkmaktadır. Mortgage sistemiyle birlikte, mevcut sigorta şirketleri de, tapu için poliçe düzenlemeye başlayacaktır.
Sermaye sahipleri, kârlı bir alana yatırım yaparken, risk faktörünü de en aza indirmeyi amaçlar. Bunun için yatırımlarını, azami kâr ve düşük risk sağlayacak şekilde örgütlemeye çalışır. Mortgage sisteminde kredi borç vadelerinin uzun olması, siyasi-ekonomik istikrarsızlığın varlığı ve burjuva klikler arasındaki dengelerin sürekli değişmesi, –her nasılsa konut kredisi alıp borçlarını ödeyebilecek– işçi ve emekçilerin ev sahibi olamamaları riskini arttırıyor. Üst sınflara mensup olanlar dışında kalanların kredi borcu taksitlerini ödeyememeleri kaçınılmaz hale geleceğinden, uluslararası tekeller Mortgage kredilerini sigorta ettirmektedir.
Öte yandan, Mortgage sistemi, Türkiye’de hayata geçirilmek üzere devlet desteğini almıştır. Mortgage’in, karşılaşabileceği muhtemel risk ve sorunları aşabilmesi için; özel ihtisas mahkemeleri kurulmakta, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süresi hızlandırılmakta ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmaktadır. Özellikle medeni kanun, icra ve iflas kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılmaktadır. Sermaye sahipleri, özellikle ipoteğin paraya çevrilmesi noktasında hukuki garanti istemektedir.
Bu nedenle, şunların yaşanması kaçınılmaz olacaktır: Mortgage sisteminde borçlanan kişinin temerrüt durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek, sisteme dahil edilecektir. Kredi verenle konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği; sözleşme fesh edilecek, temerrüte düşen alıcıdan  ev geri alınacak, konutun satışa çıkarılması sonucu, yeni alıcının ödediği bedelden kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, “artan para” geri iade edilecektir.
Bunun yanı sıra, Mortgage sistemi, devlet tarafından vergi indirimi ve vergi muafiyeti ile sübvanse edilecektir. Nitekim, hazırlanan kanun taslağında; konut finansman kuruluşları, kurumlar vergisi, damga vergisi, her türlü işlem vergileri ve tapu harcından muaf tutulacaktır. İhraç ettikleri menkul kıymetlerin, devlet tahvilleri gibi vergilendirilmesi sağlanacaktır. Konut finansman kuruluşunun ihraç edeceği menkul kıymetler için hazine garantisi getirilecektir. Üstelik, bütçe kanununda yer verilmek suretiyle, özel nitelikli destekleme programı uygulanacaktır.
5
MORTGAGE MALİ SERMAYENİN KURUMU
Bütün bu gerçeklere rağmen, sermaye sahipleri, Mortgage sistemini, “başını sokacağı bir evin hayali ile yaşayan orta halli bir ailenin, kira öder gibi küçük taksitlerle (!) (300 milyon TL.) bir ev sahibi olmasını sağlayan yegane araç” olarak göstermeye çalışıyor.
Gerçekte ise, durum, bunun tamamen tersidir. Mortgage, işçi ve emekçiler açısından bir nimet değil, aksine, kapitalist sistemdeki zincirlerine bir halka daha ekleyen kurumlardır.
Sanayi devrimi ile ortaya çıkan konut sorununa, ilk dönemler, çeşitli Avrupa devletlerinin kayıtsız kalmaları, işçi ve emekçilerin kendi başlarının çaresine bakmalarına neden olmuştur. İlk olarak, konut kredi birlikleri, “zanaatkar ve işçi birlikleri ile dostluk ve dayanışma derneklerinin”
bir kolu olarak, sanayi devrimiyle birlikte, 18. yy.’da, yapı kooperatifleri şeklinde ortaya çıktılar. İşçiler ve emekçiler, bir araya gelerek kooperatifler kurdular.
Emperyalizmle birlikte, banka ve sanayi sermayesinin iç içe geçmesi sonucu farklı bir sermaye türünün (mali sermaye) ortaya çıkmasıyla; emekli fonları gibi, işçilerin kurdukları bu kurumlar da, giderek mali sermayenin en önemli kurumları, en büyük finans kurumları haline geldiler.
Kâr marjı yüksek olan konut piyasası, giderek bankaların eline geçti. Bankalar, konut kredi birliklerini yuttu ya da konut kredi birlikleri bankalaştı. Ayrıca, bankalar, mevduat bankacılığının yanı sıra konut kredi bankacılığı yapıyorlar. Mortgage bankaları denilen konut kredi şirketleri, ellerinde biriken büyük miktardaki parayı diğer sermaye sahiplerine faizle borç vererek ya da kendileri doğrudan en büyük şirketlerin hisselerini alıp satarak, büyük paralar kazanıyorlar. Sadece ABD’de, “1989 yılında, Mortgage bankalarının ellerinde 500 milyar dolardan fazla Mortgage geliri birikmişti. 1992’de, bu rakam, 3 trilyon dolara çıktı. Sadece 1992 yılında, 750 milyar dolarlık yeni Mortgage sözleşmesi yapıldı.” (Kemal Yıldız, Özgürlük Dünyası, s. 89, Amerikan Mali Sermayesine Genel Bir Bakış)
Mortgage’in esas amacı, işçi ve emekçilere kendi evlerini sağlamak değildir. İyi bir faiz haddi ile taşınmaz mallardaki spekülasyondan pay bekleyen sermaye sahiplerine daha kârlı bir pazar açmaktır.
Sistemin işlediği diğer ülkelerde yaşananlar, ülkemizde yaşanacak olanların aynasıdır. Ev sahibi olma hayali ile, yıllarca, aksatmadan her ay taksit ödeyen emekçiler, işten atılma ve taksitlerini ödeyemez olma korkusu ile grev-direniş yapamıyor, her türlü dayatma ve koşulu göze alıp çalışıyorlar. Bu kadar çabaya rağmen, büyük bir çoğunluk, yine de ev sahibi olamıyor.
Kapitalizmde, işçi ve emekçilerin konut sorununun Mortgage gibi kurumlar arcılığıyla da çözülemeyeceği ortadadır. Önce olduğu gibi, bugün de, kapitalizmde, işçiler, barınma sorunlarını giderme noktasında yalnız başlarına kalmışlardır. “Dolayısıyla, yalnızca iki yol kalıyor. İşçiler açısından kendine yardım ve devlet yardımı” (F. Engels, Konut Sorunu, sf. 62, Sol Yay.)

KAPİTALİZMİN “ÇÖZÜMÜ” BİREYCİ VE PAZARA YÖNELİK
Şu an, kapitalizmin konut sorunu karşısındaki politikası, politikasızlıktır. Çünkü, sadece binaların üretiminde “hassas” olunması yetmiyor. Üretimden tüketime kadar “hassas” olmak gerekir. Genel olarak kapitalist sistemde ve hele Türkiye gibi plansız ekonominin işlediği bir ülkede, bu, neredeyse imkansız haldedir. Konut yapımı, ranta ve spekülasyona açık bir pazar konumuna gelmiştir. Şehirleşme ve yerleşim de plansızdır. Dolayısıyla, konut sorununun çözümü de; bireyci ve pazara yöneliktir. Böylesine toplumsal bir soruna ilişkin, şu an ülkemizde sosyal bir konut politikası uygulanmamaktadır. Çünkü çevre ile ilişkisi bireycileşmiş, kâra dayalı, pazar ilişkisi içinde bir yerleşim mevcuttur.
Gelinen noktada konut sorunu, sadece işçi sınıfını ilgilendiren bir sorun değildir. İşçisiyle, köylüsüyle, memuruyla toplumun büyük kesimini ilgilendiren bir sorundur. Ve tamamen toplumsaldır. Barınma sorununun, tıpkı iş güvencesi, sağlık, eğitim sorunları gibi ele alınıp, toplumsal tarzda çözülmesi zorunluluktur.
Çünkü; “kapitalist üretim biçimi varolmaya devam ettiği sürece, konut sorununun ya da işçilerin yazgısını etkileyen herhangi bir başka toplumsal sorunun tek başına çözümleneceğini ummak budalalıktır. Çözüm, kapitalist üretim biçiminin ortadan kaldırılmasında ve bütün geçim araçlarına ve iş araçlarına işçi sınıfının el koymasında yatmaktadır.” (F. Engels, Konut Sorunu, sf. 77, Sol Yay.)